[투자상식] 부동산PF 뜻/ 부동산PF 과정
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- 2024. 1. 1.
부동산 PF 관련하여 여러 소식이 쏟아지고 있습니다.
내년 건설사들의 문제가 커질 것이라는 예측도 여기저기서 들려오고 있는데요.
우린 아직 그들이 말하는 [부동산PF] 라는 것에 대해서 잘 모르는 것 같아요.
오늘은 부동산 PF 를 알려드릴게요!
1. 부동산 PF 뜻
먼저 PF의 뜻을 알아야해요!
: Project finacing 의 약자로
정의는 부동산 개발이나 대규모 프로젝트 사업에서
사업성, 미래의 현금 흐름을 보고 자금을 지원하는 대출받는 금융 기법입니다.
PF 으로 사업으로 얻을 개발 수익을 담보로 대출 받는 것입니다.
따라서, 부동산 PF란 대규모 부동산 개발을 하기 위해서 대출을 하는 방법입니다.
2. 부동산 PF 과정
과정에는 브릿지론, 본PF, 입주 순으로 이어지는데요.
브릿지론 : 착공하기 전에 땅을 매입, 인허가를 받을때 토지 구입 시 필요 자금을 대출받는 것
본PF : 기존 브릿지론을 갚고 나머지 공사비를 PF를 통해 충당하게 됩니다.
공사 전, 중에 분양을 실시한다면 이때의 계약금, 중도금으로 공사비를 활용하여 PF의 규모를 줄이기도 합니다.
입주: 공사가 마무리 되면, 사업자들은 본PF 를 상환하고, 사업이익을 가져갑니다.
부동산 PF가 진행되는 과정을 알려드릴게요.
시행사 = 부동산 개발사업의 주체
시공사 = 시행사로 부터 발주 받아 공사를 하는 곳
부동산 사업을 위해서 [토지 구매]를 해야합니다.
토지를 구매하기 위해서 토지를 담보로한 브릿지 론(bridge Loan = 본 사업의 PF로 연결해주는 대출)을 일으킵니다.
토지는 공매로 취득하여 2개월 내 잔금을 완납 후 소유권을 이전해야하는데, 이때 브릿지론을 이용합니다.
이때 브릿지론은 갓 시작한 프로젝트 사업이기 때문에 리스크가 큽니다.
리스크가 크다 = 이자율이 높거나, 제 2금융권에서 자금을 단기로 빌려씁니다.
사업성이 좋을 것으로 예상되어
건설시공비, 토지 구입비 잔금과 기타 시공비 등
금융사로 부터 PF로 조달 계획을 짰습니다.
이제 본PF를 일으킵니다.
사업 인허가까지 완료되었기 때문에
리스크 감소로 조금 더 낮은 금리로 대출을 받습니다.
이때 일으킨 PF으로 토지구매의 브릿지론을 상환합니다.( 현재 여기서 잡음이 계속 들리는 거죠)
이후 선분양을 통해 자금을 충당하여 공사 비용으로 충당하기도 합니다.
마지막으로 시공완료 후 분양자들은 잔금을 치르고 프로젝트는 마무리됩니다.
시공사, 시행사 등 이로 인한 수익을 가져갑니다.
3. 마무리
오늘은 부동산PF 뜻에 대해서 알아봤습니다.
상당히 복잡한구조로 이뤄져있는데, 우리나라는 여기서 브릿지론에서 상당히 위험성이 있다고 합니다.
다음에는 브릿지론이 왜 위험한지에 대해서 알려드릴게요!